Главная | Правовое регулирование сделок земли

Правовое регулирование сделок земли

Мониторинг земель выполняет базовую, связующую роль всех иных мониторингов и кадастров природных ресурсов. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в РФ. Мониторинг земель включает непрерывное наблюдение за использованием земель в соответствии с категориями и целевым назначением земель. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается Правительством РФ. Цели мониторинга земель — выявление изменений состояния земель, их оценка, прогноз, предотвращение и устранение последствий негативных процессов, выработка рекомендаций, совершенствование и внедрение новых методов дистанционного зондирования, технических средств и технологий мониторинга земель.

Задачами мониторинга земель являются: Принципы ведения мониторинга земель: Содержание мониторинга земель — систематическое наблюдение за состоянием земель, выявление изменений и оценка: В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным.

Методы ведения мониторинга земель: Ведение земельного кадастра тесно связано с осуществлением мониторинга земель и землеустройства.

Удивительно, но факт! К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для РФ системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Целью создания и ведения государственного земельного кадастра является информационное обеспечение: Принципы ведения государственного земельного кадастра: Государственный кадастровый учет земель — действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

Земельный кадастр ведется органами исполнительной власти и осуществляется в процессе инвентаризации и мониторинга земель, госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инспекционного контроля, землеустройства. Документы о кадастровом учете земель подразделяются на основные, вспомогательные и производные.

Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты планы. При проведении кадастрового учета проверяются представленные документы, составляются описания земельных участков, присваиваются кадастровые номера участкам, изготавливаются кадастровые карты планы и формируются кадастровые дела.

Удивительно, но факт! Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав.

Функции ведения земельного кадастра реализует Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель. К видам землеустроительной документации относятся: Организация и порядок проведения землеустройства. Основанием проведения землеустройства являются решения уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, решение суда.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях, предусмотренных федеральными законами. Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

При осуществлении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства.

Удивительно, но факт! Содержание мониторинга земель — систематическое наблюдение за состоянием земель, выявление изменений и оценка:

Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы. Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить работы по землеустройству при наличии специальной лицензии разрешения. Функции по землеустройству реализуются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, которое осуществляет землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности, оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости, проведение экспертизы землеустроительной документации.

Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного налога осуществляется Налоговым кодексом РФ. Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По завершении строительства и госрегистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога. В отношении участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок. Правовое регулирование арендной платы осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства за исключением индивидуального жилищного строительства не введен в эксплуатацию построенный на участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды.

Оно может оказаться в таком состоянии, переоценив возможности своего организма и особенности его реакции на различные виды лекарственных средств, после полученной травмы, в результате психического гипноз либо физического отравление воздействия другого лица. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения ст.

Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Однако заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Например, участник может иметь неправильное представлением о действительных мотивах продажи земельного участка не желание переехать в другую местность, а плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки, создающие неудобства для пользования данным земельным участком т.

Перечень оснований для признания сделки недействительной носит исчерпывающий характер. Основным последствием признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, является двусторонняя реституция: Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств ст.

Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такие сделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшие принадлежавшие им квартиры дома за цену, едва покрывавшую расходы на переезд к новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан, так и в отношении юридических лиц.

Характер сделок, предопределяет и их последствия. Поскольку имеется сторона, действовавшая противоправно, и сторона потерпевшая, то важное значение приобретают меры штрафного характера, меры ответственности, применяемые к нарушителю за совершение таких действий.

Недействительной может и часть сделки с земельным участком, что при этом не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Гражданский кодекс Российской Федерации установил специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности.

Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности 10 лет с начала ее исполнения , значительно превышает общий срок исковой давности. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.

Для оспоримых сделок избран другой подход.

Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права.

Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год - достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.

Земельное законодательство не содержит детального регулирования всех возможных сделок с землей. В отношении иных сделок применяются нормы гражданского права, а при нарушении земельных отношений нормы административного и уголовного права. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ее участникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут. Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки.

Существует несколько таких способов. Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, то есть когда из поведения лица или лиц явствует его воля совершить сделку. Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон.

Госрегистрация обязательна и публична орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости. Отказ в регистрации может быть обжалован в суде. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре что продавцу разъяснено содержание ст.

Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка она предварительно выделяется в самостоятельный участок.

Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

Если долг не возвращается, то кредитор вправе продать вещь сам или через профессионального посредника. Из полученной суммы он имеет право удержать причитающийся ему долг с наросшими процентами. Остаток суммы если он есть возвращается залогодателю. На таких началах работают, например, ломбарды, которые дают ссуды частным лицам под залог заклад изделий из драгоценных металлов и других ценных вещей.

Заложить землю в обеспечение своего долга может только ее собственник. Но при ипотеке, когда заложенная земля остается во владении и в собственности должника, это представляет известную опасность для кредитора.

Ведь собственник имеет возможность продать землю, подарить ее, заложить вновь. И когда наступит срок уплаты долга, то у земли окажется другой собственник или другой взыскатель долга, так что первоначально сделанный долг окажется необеспеченным.

При этом кредитор может и не получить обратно своих денег. Чтобы предупредить такую ситуацию, разработан порядок, по которому договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Эта процедура охраняет права кредитора, ибо всякий, кому должник передал бы заложенную землю, уже не сможет сослаться на то, что не знал о залоге.

Ипотека сельскохозяйственных земель имеет свои особенности в связи с тем, что земля в сельском хозяйстве является лишь одним из средств производства.

Удивительно, но факт! Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока.

Вместе с землей в производстве участвуют хранилища, сооружения для первичной обработки и переработки полученной продукции, машинные и скотные дворы, сами машины, рабочий и продуктивный скот.

Отдельный залог земли ставит все эти средства производства в неблагоприятное экономическое положение. Дело в том, что если должник окажется не в состоянии погасить свой долг и земля будет продана на сторону, то во многом обесценятся связанные с ней другие средства производства, которые остаются в руках должника.

Это невыгодно не только для должника, но и для общества в целом. Отсюда следует, что ипотека должна распространяться не только на землю, но одновременно и на сопряженные с нею средства производства, составляющие вместе с землей хозяйственный комплекс. В общем виде такую зависимость предусматривает часть 1 ст. Правда, если в хозяйстве есть излишки земли, то строгой связи между этими излишками и другими средствами производства нет.

В этом случае ипотека может распространяться на часть принадлежащей хозяйству земли, не затрагивая других средств производства. В этих условиях, если долг не будет погашен, а заложенная земля отойдет от хозяйства и окажется проданной, не произойдет разрушения оставшегося хозяйственного комплекса. Обмен землями между соседями нередко имеет специфическую цель — исправить неудобства землепользования эти неудобства вызваны нерациональным прохождением границ между участками и не имеют отношения к неудобьям — землям, которые неудобно использовать вследствие их физических свойств.

Так, если для нужд соседа требуется проход или проезд к дороге, прогон скота на водопой через чужую землю, то такое взаимное неудобство в некоторых случаях можно преодолеть, если соседи совершат обмен землями между собой.

Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Понятие сделки —- одно из основных понятий права.

Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Под общей собственностью понимается земельный участок, находящийся в собственности двух или более лиц. Если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу общая собственность является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности. Общей совместной собственностью признается собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского фермерского хозяйства. После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Следует выделить особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. При возмездном отчуждении должны соблюдаться правила о преимущественном праве покупки доли. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Споры подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Государственная регистрация обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделки с земельным участком 1. Документ об уплате государственной пошлины п.

Кадастровый план земельного участка, удостоверенный соответствующим территориальным подразделением. Представление кадастрового плана не требуется, если такой документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов п. Договор или иной документ, подтверждающий заключение сделки в отношении земельного участка п. Решение органа юридического лица, который в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами вправе принимать решение о совершении соответствующих сделок.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки в отношении земельного участка другим супругом в случаях: Разрешение органов опеки и попечительства в случае совершения сделки в отношении земельного участка, принадлежащего подопечному несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному лицу ст.

Сведения о наличии строений на земельном участке и о правах на эти строения. Иные документы, необходимые для государственной регистрации сделки перехода права.

Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами. В соответствии со ст. Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав. Поскольку права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества в том числе и на земельные участки. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные: Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Удивительно, но факт! Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. В ситуации, когда договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, следует иметь в виду, что согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, при продолжении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Удивительно, но факт! Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков.

Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований. Договор купли-продажи — одна из форм, регулирующих земельное обращение.

Удивительно, но факт! Органы специальной компетенции подразделяются на функциональные и отраслевые ведомственные органы.

Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель — принять его и оплатить. Предметом купли-продажи может быть только ЗУ, принадлежащий гражданину на правах частной собственности.



Читайте также:

  • Сколько стоит переоформить участок земли из аренды в собственность