Главная | Особенности аренды недвижимого имущества когда одной из сторон является государство

Особенности аренды недвижимого имущества когда одной из сторон является государство

Сторонами договора аренды выступают арендодатель наймодатель и арендатор наниматель. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст.

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности.

Внесение изменений в договор аренды

Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.

В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило ст.

Понятие, виды и содержание договора аренды

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества ст. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ст. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются в само определение того или иного договора.

Такие условия, несомненно, являются существенными условиями договора, потому что, названные в определении договора, они становятся необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды, а именно: Первым среди всех условий гражданско-правового договора в п. Конечно, надо иметь в виду, что предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия или бездействие , которые должна совершить обязанная сторона или, соответственно, воздержаться от их совершения.

Предметом договора аренды являются: Учитывая специфику арендных отношений, а именно: Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Предмет договора является существенным условием договора аренды.

В ГК установлено специальное правило: Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов п.

Как отмечалось ранее, срок владения и использования арендатором, сданным внаем помещением, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды имущественного найма.

Договор аренды может быть заключен как на определенный п. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок абз.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Предельные сроки аренды пользования установлены для природных объектов.

Статья 10 Закона о недрах [40] дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: Предельный срок аренды участков лесного фонда — 50 лет ст. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному п. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.

Удивительно, но факт! Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе.

Удивительно, но факт! Анализируя нормы ГК регулирующие вопросы аренды недвижимости по существу, можно выделить два общих принципа на которых построены эти положения.

Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды п.

Похожие главы из других работ:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ст. Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий п.

Потребовать от арендодателя по своему выбору: Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях п.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора. В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта.

Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора. Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

Несоблюдение данного правила дает арендатору право ст. Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.

В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля — свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования — инструкция по эксплуатации пользованию оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу. Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать п. Права третьих лиц на арендуемое имущество При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество ст.

Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Удивительно, но факт! Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей.

Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору ст. Пользование арендованным имуществом Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды ст.

Удивительно, но факт! Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве.

Возможности использования арендуемого имущества арендатором очень широки. Это, прежде всего, непосредственное пользование арендатором объектом аренды, а также передача своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непосредственно в договоре аренды.

Если назначение имущества договором не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта. В ряде случаев непосредственно законодательством определяется целевое назначение использования объекта аренды. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях п. Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков п. По договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами.

Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды продукция, доходы , полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным ст. ГК РФ наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя.

Перечень их содержится в п. С согласия наймодателя арендатор вправе: Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Удивительно, но факт! Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора являетсяих правом, а не обязанностью.

Особенности осуществления данных операций могут быть установлены в ГК РФ, других законах и иных правовых актах. Например, в рамках отношений по договору проката не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору. Вместе с тем в случае заключения договора аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа ГК РФ предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Запрет либо обязательное согласование подобных действий арендатора могут быть специально установлены договором аренды ст. Арендатор в процессе эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению транспортного средства п.

Содержание

Договоры субаренды По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды п. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

В качестве примера ничтожных сделок можно привести следующие: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Арендодателем выступило казенное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помещение в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды является ничтожным в соответствии со ст. Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, договор субаренды также является ничтожным. При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оставаться арендатор. В соответствии с договором аренды арендатору предоставлено в пользование здание. С согласия арендодателя часть здания сдана в субаренду.

Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю.

Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по первоначальному договору аренды. Несвоевременное внесение арендной платы субарендатором не является основанием для отсрочки платежа арендатором. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными ст.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Бывают случаи, когда проблема устраняется еще до расторжения договора. В таком случае причин для расторжения договора нет. Арендодатель имеет право подать заявление в арбитражный суд с требованием расторгнуть договор, что будет означать односторонний отказ от договора аренды.

В итоге проведенного разбирательства, суд вынесет решение. Если оно будет принято о расторжении договора, то с момента его вступления в действие, договор является недействительным. Если арендатор производил какие-либо улучшения арендованного имущества по согласию хозяина имущества, то их отделимую часть он может оставить себе. Если же изменения внедрялись без согласия собственника, то они безоговорочно должны остаться в рамках имущества. Интересно то, что закон не объясняет, какие именно личностные качества учитываются при этом.

А значит и отказать арендатору невозможно. Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращенияили для которого установлен особый порядок обращения.



Читайте также:

  • Государственная регистрация представительства юридического лица